As dúvidas sobre a compra de um imóvel são muitas, mas, para começo de conversa: quais são as diferenças entre incorporadora x construtora? 

Você já parou para pensar nessa questão? Como essa definição entre incorporadora x construtora faz a diferença no imóvel que você quer comprar?

De acordo com uma pesquisa encomendada pela plataforma QuintoAndar, o sonho da casa própria do brasileiro é ter um imóvel com três dormitórios, dois banheiros, duas vagas de garagem, escritório, salão de jogos e de festas, piscina, churrasqueira, horta e espaço pet.

Porém, como a expectativa não é realidade, para adquirir um imóvel com todas essas especificações, é necessário pesquisar quais incorporadoras e construtoras têm projetos imobiliários com as características que o brasileiro quer. 

Mas, incorporadora x construtora: com tantas empresas envolvidas no projeto imobiliário, como saber quem é a responsável pelo empreendimento? 

Continue a leitura e confira as diferenças!

INCORPORADORA

Empresa responsável pelo desenvolvimento do empreendimento e organização da construção, realizando uma série de atividades para promover a obra.

Mas, por que o nome incorporadora? Porque o empreendimento é incorporado ao terreno, transformando-se em uma unidade. 

As atividades da incorporadora estão definidas pela Lei de Incorporação e Condomínio, com o dever de regular a atuação dos incorporadores na construção e promoção de certas edificações. 

Segundo a Lei n° 4.591/64, “considera-se incorporador toda pessoa física ou jurídica que promova a construção para alienação total ou parcial de edificação composta de unidades autônomas, qualquer que seja sua natureza ou destinação”.

Entre as funções de uma incorporadora:

• Construção
• Campanhas de divulgação
• Realiza estudos de viabilidade
• Desenvolvimento de produtos
• Relacionamento com o cliente
• Operação de stands de vendas
• Relacionamento com a vizinhança
• Obtenção de licenças e aprovações
• Relacionamento com as corretoras parceiras
• Compra de terrenos (prospecção ativa e passiva)
• Obtenção dos alvarás para comercialização no pós-obra
• Assistência técnica aos proprietários e moradores (5 anos)

Os principais fornecedores da incorporadora são:

• Construtora – que vai realizar a obra
• Consultorias de planejamento imobiliário – orientam e dão subsídios
• Consultorias especializadas – obtém licenças ambientais, de instalação, aprovação com órgãos públicos
• Instituições financeiras – que emprestam o dinheiro para viabilizar a implementação do empreendimento
• Escritórios de Arquitetura e Engenharia – fazem os projetos, orçamentos, memoriais descritivos do empreendimento
• Agências de Marketing e Publicidade e Propaganda – fazem a estratégia de divulgação do empreendimento
• Empresas de pesquisa de mercado e Avaliação imobiliária – determinam o valor de mercado e o valor geral de vendas

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CONSTRUTORA

Empresa responsável pela qualidade física da obra. Depois que a incorporadora organiza o projeto do empreendimento, é hora da construtora tirar o projeto do papel.

A construtora deve ser registrada no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) e ter um engenheiro que se responsabilize pela obra e que também seja registrado no CREA.

Quando a construtora não tem mão de obra ou materiais suficientes para dar andamento ao projeto, ela contrata uma empreiteira para realizar um serviço específico, como concretagem, instalações hidráulicas e elétricas, aplicação de revestimento, instalação de ar-condicionado e elevador, por exemplo.

A empreiteira também é responsável pelos vícios da obra, mas não é obrigada a ter registro no CREA ou profissionais responsáveis.

Entre as funções de uma construtora: 

• Fornecer materiais e equipamentos
• Contratar mão de obra especializada
• Realizar testes de qualidade estrutural

A construtora deve se preocupar com os vícios construtivos:

• Trincas
• Infiltrações
• Rachaduras
• Instabilidade
• Imperfeições
• Irregularidades
• Qualidade do material
• Divergências em relação ao projeto original

INCORPORADORA X CONSTRUTORA

Para resumir, a diferença vital é: a incorporadora é responsável pelo desenvolvimento e administração do projeto, enquanto a construtora é responsável pela execução da obra.

No entanto, uma incorporadora pode ser uma construtora. Mas cada atividade deve estar descrita no contrato social, separadamente. Se incorporadora e construtora atuarem no mesmo projeto como empresas diferentes, não pode haver competição. 

Além disso, o cliente pode comprar o imóvel direto com a incorporadora, financiando o empreendimento diretamente com ela.

Sendo assim, uma construtora paga impostos pelo ganho de capital da construção do empreendimento, como uma contratada da incorporadora.

E a incorporadora paga tributos pelo seu ganho de capital com a venda ou alienação das unidades. Por isso, em caso de descumprimento do contrato, o cliente deve acionar a incorporadora. 

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