O Índice Nacional de Custo de Construção, conhecido como INCC, é um índice que calcula a variação dos custos da construção de um empreendimento ao longo do tempo, com o objetivo de reajustar o valor do imóvel de acordo com os custos da construtora, do início ao fim.
O momento de comprar um imóvel é crucial na vida de qualquer pessoa, não é?
De repente… você vai morar sozinho. Ou, é seu primeiro apartamento. Talvez, você é recém-casado. Mas, tem um bebê a caminho e você precisa de um imóvel maior. As emoções são muitas, mas uma preocupação é comum: as finanças.
Por isso, você está pesquisando muito para comprar um imóvel e precisa saber todos os pormenores sobre o pagamento do financiamento imobiliário.
Inclusive, foi aqui no blog da ViaTellus que você entendeu o que é juros de obra e como ele impacta no pagamento das parcelas.
Mas, você sabia que também é obrigado a pagar os custos da construção ao longo de todo o período em que a obra acontecer? Pois é, o valor de cada tijolo já está incluso no financiamento imobiliário. Por isso, se o valor do mesmo tijolo subir ao longo da obra, o seu custo também sobe.
Então, hoje é o seu dia de entender mais sobre o INCC, o Índice Nacional de Custo de Construção.
Continue a leitura e confira tudo sobre o INCC.
O QUE É INCC – ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DE CONSTRUÇÃO?
Com mais de 70 anos de existência, o INCC foi o primeiro índice brasileiro criado pela FGV para “monitorar a evolução dos preços de materiais, serviços e mão-de-obra destinados à construção de residências no Brasil”.
Sendo assim, o INCC acompanha a evolução dos custos de construção civil, tendo como base a média de preços em sete capitais brasileiras:
São Paulo | Rio de Janeiro | Salvador | Recife | Porto Alegre | Brasília | Belo Horizonte
Para financiamentos de imóveis na planta, o INCC serve como um fator de reajuste do saldo devedor, sendo assim, também utiliza-se as parcelas para financiar a construção do empreendimento.
Na prática: lá no início da obra, a construtora tem um orçamento prévio de todos os valores que serão gastos com materiais e equipamentos, além da mão de obra. No entanto, durante a construção os preços mudam e, certamente, a construtora vai gastar mais um pouco com materiais.
O INCC serve exatamente para evitar que as empresas de construção civil fiquem no prejuízo e para que o valor do imóvel seja reajustado no saldo final da obra a ser pago pelos proprietários.
COMO O INCC É CALCULADO?
Primeiramente, é preciso saber que existem três tipos de INCC:
- INCC-DI
Refere-se ao Índice Nacional de Custo de Construção – Disponibilidade Interna.
Faz o cálculo da média da alteração dos custos na construção civil entre o 1º e o último dia do mês de referência.
É o INCC-DI usado nos contratos de financiamento de imóveis (conhecido apenas pela sigla INCC).
- INCC-M
Relacionado ao Índice Nacional de Custo de Construção – Mercado.
Faz o acompanhamento dos custos entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês atual.
- INCC-10
Faz a análise da evolução dos custos entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês atual.
Sendo um “termômetro da construção civil”, o cálculo do INCC é feito todos os meses pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), com análise dos preços dos seguintes insumos:
Serviços | Equipamentos | Mão de obra | Tecnologias usadas | Matéria-prima (cimento e tijolos, por exemplo)
Portanto, sabendo dos valores destes insumos naquelas sete capitais brasileiras mencionadas anteriormente, é possível estabelecer orçamentos e um valor médio de variação em relação ao mês anterior.
As construtoras das sete capitais brasileiras abrangidas pelo INCC enviam para a FGV os valores utilizados na construção de seus empreendimentos para que a fundação faça o cálculo da média ponderada dos dados.
Calculando na prática!
Vamos ter como exemplo um financiamento de R$ 100 mil, dividido em 100 parcelas e feito diretamente com a construtora.
A nossa tabela imaginária do INCC nos dá os seguintes valores:
0,31% em outubro | 0,31% em novembro | 0,07% em dezembro
Vale ressaltar que o INCC reflete em uma parcela de dois meses anteriores, portanto, se o pagamento da primeira parcela será feito em janeiro, o INCC aplicado será de novembro:
R$ 100 mil x 0,31% + R$ 100 mil = R$ 100,310,00
Com o saldo corrigido dividido por 100: R$ 100,310,00 / 100 = R$ 1.003,10
Subtraindo o saldo de janeiro menos a parcela paga, o valor da dívida será de:
R$ 100,310,00 – R$ 1.003,10 = R$ 99.306,90
Mas, e o valor do INCC no mês seguinte?
Para o pagamento do INCC em fevereiro, usaremos a taxa de dezembro, somando o valor total da dívida do apartamento:
R$ 99.306,90 x 0,07% + R$ 99.306,90 = R$ 99.376,41
Agora, o valor da nova parcela será o saldo dividido por 99 (o número de parcelas restantes):
R$ 99.376,41 / 99 = R$ 1.003,80
Portanto, o restante da dívida será de:
R$ 99.376,41 – R$ 1.003,80 = R$ 99.72,61
IMPACTOS DO INCC NO FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS
Para começo de conversa, é preciso esclarecer que o mercado financeiro não considera o INCC como juros. Na verdade, é um reajuste de correção dos custos extras que surgem ao longo do período de construção do empreendimento.
Como os custos são da construtora, o INCC também deve ser pago diretamente à construtora durante o período de pré-entrega das chaves e após o término da obra.
Quando o empreendimento fica pronto, o cliente para de pagar o INCC, afinal, não há mais custos com a construção e as parcelas serão referentes apenas ao pagamento do imóvel.
E o valor pago na entrada? O INCC não considera este pagamento, e só pode ser cobrado do saldo devedor do financiamento.
É importante esclarecer que, quem paga o imóvel à vista fica isento de pagar o INCC, mesmo se o apartamento ainda estiver sendo construído.
SAIBA MAIS -> IPCA, INPC, IGP-M, INCC: entenda a diferença entre os índices de inflação
Sabendo um pouco mais sobre os custos que envolvem a construção de um apartamento na planta, você também já pode fazer a simulação do financiamento imobiliário do apartamento que deseja comprar!
Atentar-se a todas as questões financeiras, é essencial para não se tornar inadimplente e manter suas contas em dia!
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