O saldo devedor de financiamento é o valor que falta para quitar um bem, seja um veículo ou imóvel. Em cada contrato, essa dívida tem um valor diferente, pois depende do tipo de amortização escolhida pelo cliente.
2023 está chegando ao fim, mas ainda dá tempo de realizar o sonho da casa própria. E o financiamento é o principal propulsionador deste sonho!
É ele que permite que você compre um imóvel e pague ao longo de alguns anos. Esse pagamento restante é conhecido como saldo devedor de financiamento, um valor que muda todos os meses e necessita da sua atenção constante para ser declarado no Imposto de Renda e para que você não perca de vista quanto tempo ainda falta para entrar naquela estatística dos brasileiros que já quitaram sua casa própria.
Então, vamos conhecer um pouco mais sobre toda a burocracia que permeia o saldo devedor?
Continue a leitura!
O que é saldo devedor de financiamento?
Quando você compra um imóvel financiado, você está adquirindo uma dívida.
O valor dessa operação financeira + os juros constantes embutidos nas parcelas = saldo devedor de financiamento.
Dentro de um financiamento imobiliário, o saldo devedor é visto como um saldo negativo. E, para o banco, o valor total está diretamente ligado ao ato de não quitar o financiamento. Mas, isso não significa que o cliente está inadimplente, afinal, as próximas parcelas ainda não passaram da data de vencimento. Por isso, a inadimplência e o saldo não têm ligação.
A cada parcela paga, a dívida vai diminuindo. Então, você se pergunta: “para o próximo mês, qual o valor total desse débito?”
Pauta para o próximo tópico, onde iremos entender alguns métodos utilizados no cálculo do financiamento.
Como o saldo devedor de financiamento é calculado?
Calcular o saldo devedor de financiamento não é tarefa simples devido ao acréscimo de juros e encargos.
Por isso, precisamos entender algumas metodologias. Confira:
CUSTO EFETIVO TOTAL (CET)
São todas as taxas, tributos, despesas e encargos, além dos juros, que integram o valor total do financiamento.
Dentro do CET, estão inclusos:
- Taxa de juros determinada no contrato
- Despesas com a contratação de seguros
- Tributos sobre a operação financeira (como o IOF)
- Tarifas e taxas dos custos de análise e pesquisa de crédito
É comum que alguns bancos não informem aos clientes sobre algumas cobranças, essas que estão previstas no CET. Por isso, é essencial ficar de olho em todas as letras miúdas do contrato de financiamento imobiliário do seu imóvel. O banco tem o dever de detalhar todas as taxas cobradas e o consumidor tem o direito de ter acesso a todas as informações relacionadas aos valores que vai pagar.
Alguns exemplos de valores que não podem ser inclusos no Custo Efetivo Total são a inflação, taxas flutuantes, índices de preços e outros referenciais de remuneração que possam alterar o valor no prazo de ocorrência do financiamento.
SISTEMA PRICE
No Sistema PRICE de amortização do financiamento, as parcelas têm o mesmo valor até o fim, pois os juros são inseridos no valor total do contrato.
Enquanto as primeiras parcelas são referentes ao pagamento dos juros, as últimas parcelas têm menos juros. Assim, o saldo devedor de financiamento demora a diminuir, pois o grau de amortização da dívida vai aumentando ao longo dos meses.
As principais características da amortização via Sistema PRICE são:
- Amortização crescente
- Última prestação mais cara
- Primeira prestação mais barata
- Redução lenta do saldo devedor
- Comum para financiamento de carros
- Parcelas iguais durante todo o contrato
- Montante de juros maior ao fim do prazo
Para calcular o saldo devedor de financiamento através do Sistema PRICE, é preciso subtrair a amortização atual do saldo devedor do mês anterior. A amortização é encontrada ao retirar os juros do valor da parcela.
SISTEMA SAC (SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE)
Ao contrário do Sistema PRICE, no Sistema SAC as parcelas não têm o mesmo valor durante todo o contrato. As primeiras parcelas são mais caras e os valores vão diminuindo até o final.
Felizmente, a amortização é constante, o que gera um saldo devedor mais baixo a cada parcela paga.
No Sistema SAC, os juros são aplicados em todo o saldo devedor do financiamento, então, em cada parcela paga, acontece um novo cálculo de juros sobre o valor que sobrou a ser pago. Com isso, o valor de cada prestação vai diminuindo até o final.
As principais características da amortização via Sistema SAC são:
- Primeira prestação mais cara
- Última prestação mais barata
- Redução acelerada do saldo devedor
- Amortização constante com valor fixo
- Comum para financiamento de imóveis
- Montante de juros menor ao fim do prazo
- Parcelas de valor decrescente (começam mais caras e depois o valor cai)
Para calcular o saldo devedor de financiamento através do Sistema SAC, é necessário dividir o saldo igualmente e somar os juros de cada parcela.
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Comprar um imóvel financiado é, sim, a melhor opção para realizar o sonho da casa própria. No entanto, fica o alerta: assim como aprendemos aqui sobre o saldo devedor de financiamento, é importante entender todos os pormenores financeiros para saber se você tem condições de arcar com essa dívida.
Então, que tal fazer a simulação de financiamento imobiliário e conferir suas chances de pagar um imóvel?
